Tahliye taahhütnamesi, dayanağını Türk Borçlar Kanunu 352. Maddeden alan, bazı geçerlilik şartlarını haiz, kiracının, kiralanandan belirli bir tarihte çıkacağını taahhüt ettiği bir yazılı taahhütnamedir. Tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliye edilmesi yöntemi, kanun tarafından özel olarak düzenlenmiş bir tahliye yöntemidir. Buna göre tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Yalnızca yazılı olarak yapılması yeterli olmayıp, taahhüdün verildiği tarih de önem arz etmektedir. Bu yazımızda diğer tahliye yöntemlerine göre daha hızlı sonuç vermesi açısından özellikle son günlerde yaşanan kiracı - kiraya veren uyuşmazlıklarında sıkça karşımıza çıkan tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracının tahliyesi konusuna kısaca değineceğiz.
1) Tahliye Taahhüdü Nedir ?
Kiracının, kira sözleşmesi imzalandıktan en az 1 ay sonra, belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt ettiği yazılı belgeye tahliye taahhütnamesi denmektedir. Tahliye taahhüdünde kiracı veya kiraya veren tarafından herhangi bir sebep belirtilmesine gerek yoktur. Kiracı, kendisinden veya kiraya verenden kaynaklanan herhangi bir sebep belirtmesine gerek kalmadan, koşulsuz ve şartsız bir şekilde kiralananı belirlenen tarihte tahliye etmeyi taahhüt eder. Bu taahhüt, dayanağını TBK m.352/1'den almaktadır.
TBK 352/1;
''Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,
kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya
veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava
açmak suretiyle sona erdirebilir''
2) Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları Nelerdir ?
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için bazı şartlar aranmaktadır. Bu şartlar kanundan kaynaklanan şartlar olduğu gibi yargı kararlarıyla da şekillenmiştir.
- Tahliye taahhüdünün yazılı bir şekilde verilmiş olması gerekmektedir. Bu taahhüt noter huzurunda verilebileceği gibi tarafların kendi aralarında adi bir şekilde düzenlenmesi durumunda da geçerli olacaktır.
- Tahliye taahhütnamesinde, tahliyeyi taahhüt eden kiracının adı soyadı, kiraya verenin adı soyadı, tahliye edilecek mecurun adresi, tahliyenin taahhüt edildiği yani tahliye taahhütnamesinin imza altına alındığı tarih (gün/ay/yıl), taşınmazın tahliye edileceği tarih (gün/ay/yıl) ve kiracının imzası yer almalıdır.
- Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ve kiralanan, kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyan tahliye taahhütnameleri geçersiz olacaktır. Bu konuyla ilgili yargı mercileri, taahhütname ile kira sözleşmesinin aynı gün imza altına alınması halinde, kiraya verene göre güçsüz durumda olan kiracıya bu taahhütnamenin baskı altında imzalatıldığı varsayımıyla tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine karar vermektedir. Bu baskının da kira sözleşmesi imzalandıktan 1 ay sonra ortadan kalktığı varsayımına ulaşılmaktadır.
- Tahliye taahhüdü, kiralananda birden fazla kiracı bulunması halinde tüm kiracılar tarafından verilmelidir. Yalnızca bir kiracının bu taahhüdü vermiş olması tahliye taahhütnamesini geçerli kılmaz.
- Bilindiği gibi TMK m.194 gereği eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Kiralanan taşınmazda aile konutu şerhi bulunması halinde verilen tahliye taahhüdünde kiracı ile birlikte eşinin de imzası ve rızası olmalıdır. Aile konutu şerhi olmadığı halde aile konutu olarak kullanılan kiralananlarda ise diğer eşin kiraya verene durumu bildirip sözleşmenin tarafı haline gelmesi veya Aile Mahkemelerinden aile konutu tespiti istenmelidir.
3) Boş Tahliye Taahhütnamesine İmza Atılması Halinde Geçerliliği
Uygulamada özellikle emlakçılar tarafından kira sözleşmesi imzalatılırken bir de tahliye taahhütnamesi imzalatılmaktadır. Fakat imza altına alınana bu taahhütname, tarih kısımları boş bir şekilde imzalatılmaktadır. Sonrasında kiracı ile kiraya veren arasında meydana gelen uyuşmazlıklarda bu tarihlerin sonradan doldurulması suretiyle kiracının tahliyesi istenmektedir. Esasen yukarıda yaptığımız açıklamalar doğrultusunda verilen tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesi ile aynı gün verildiği düşünüldüğünde geçersiz olması gerekmektedir. Fakat kiracının, tahliye taahhütnamesinin kiralanan teslim edilmeden önce imzalamış olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. İspat konusunda kiracının eli oldukça zayıf kalmaktadır. Çünkü kendi ıslak imzasının bulunduğu belgenin üstünde farklı tarihler yazmaktadır. Yargıtay'ın uygulaması da bu yöndedir. Gerçekten de Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/975 E. - 2021/1108 K. Ve 28/09/2021 tarihli kararında kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin iddianın kiracı tarafından ispatlanması gerektiğine aksi halde tahliye taahhüdünün geçerli olduğuna karar vermiştir. Ayrıca yine yargı kararlarında, boş bir taahhütnameye imza atan kiracının bu sorumluluğa katlanması gerektiğine de karar verilmektedir.
4) Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Tahliyesi
Kiracı tahliye taahhütnamesi ile belirli bir tarihte kiralananı tahliye etmek için taahhüt vermektedir. Fakat taahhüt verilen tahliye tarihinde kiralananın boşaltılmaması halinde kiraya verenin ne yapması gerekmektedir ? Kiraya verenin bu durumda iki seçeneği bulunmaktadır. İlk seçenek kiracının tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ile tahliyesi (Örnek No:14), ikinci seçenek ise kiracının tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası ile tahliyesi. Biz yazımızda daha kısa bir yöntem olması sebebiyle kiracının tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ile tahliyesi (Örnek No:14) konusunu ele alacağız.
Kiracının tahliyeyi taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye taahhütnamesini icra takibine koyması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesi ile birlikte kira sözleşmesi de dayanak belge olarak icra dosyasına eklenmelidir. İş yeri kiralarında taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin damga vergisinin ödendiğinden emin olunmalıdır. Aksi takdirde icra dairesi tarafından bu eksikliğin giderilmesi istenecektir.
Tahliye taahhütnamesinin icra takibine koyulması ile birlikte icra dairesi, kiracıya tahliye emri göndermektedir. Bu tahliye emrinde taşınmazın 15 gün içerisinde tahliye edilip taşınmazın teslim edilmesi gerektiği yazılır. Tahliye emrine karşı kiracının 7 günlük itiraz süresi bulunmaktadır. Kiracı süresi içerisinde itiraz etmezse veya yaptığı itiraz kaldırılırsa icra dairesi vasıtasıyla kiracının tahliyesi sağlanır. Kiracının itiraz hakkını kullanıp itiraz etmesi halinde, yapılan itirazın niteliğine göre itirazın kaldırılması için Sulh Hukuk Mahkemeleri'ne veya İcra Hukuk Mahkemeleri'ne başvurmak gerekmektedir.
Kiracı tarafından süresi içerisinde yapılan itirazda eğer tahliye taahhütnamesine veya bu taahhütname üzerinde bulunan imzaya bir itiraz varsa, bu hususlar yargılamayı gerektirdiğinden kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi'nden itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini istemesi gerekmektedir. Örneğin taahhütname üzerindeki imza bana ait değil, tarihler sonradan doldurulmuş, taahhütname geçersizdir gibi itirazlar bu kapsamda kalmaktadır. Kiracı süresi içerisinde yapılan itirazında bunlar dışında bir nedene dayanması halinde itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesi istemi İcra Hukuk Mahkemesi'ne yöneltilecektir. Örneğin ben bugüne kadar eksiksiz zam yaptım, kirayı hep zamanında ödedim, daha fazla kira almak için beni çıkartmak istiyor gibi itirazlar bu kapsamda kalmaktadır. Açılan her iki dava için de itirazın kaldırılmasına ve kiracının tahliyesine karar verilmesi halinde takip kaldığı yerden devam edecektir. Uygulamada genelde kiracılar ile kiraya verenler iş bu aşamaya geldiğinde makul bir sürede anlaşıp taşınmazın tahliyesini gerçekleştirmektedirler.
5) Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi ve Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan tahliye talepli icra takiplerinde yetkili icra dairesi, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi icra takibine itiraz edilmesi durumunda, yapılan itiraz tahliye taahhütnamesine değilse, itirazın kaldırılması için açılacak olan davada görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise icra dairesinin bulunduğu yer İcra Hukuk Mahkemesidir.
Tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan tahliye talepli icra takibinde yapılan itiraz tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine yönelik ise itirazın kaldırılması için açılacak olan davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise icra dairesinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Comments